Överlåtelse av lokal

Nyckelavgift, lokalavgift, kontraktöverlåtelse och överlåtelseavgift är olika namn på en och samma sak. Men vad innebär de i praktiken?

Funderar du på att ta över ett hyreskontrakt eller är du i taget att lämna över din lokal till någon annan? Och tycker du – som många med dig – att det känns förvirrande? Det är inte så konstigt. Nedan reder vi ut vad som egentligen gäller vid överlåtelse av lokal.


Från början var överlåtelseavgift en summa pengar som den nya hyresgästen fick betala till den föregående hyresgästen för att kompensera för utlägg  till förbättringar av lokalens skick.

Nu
Idag handlar det om något helt annat. En adress i ett populärt och centralt område samt ett långt kontrakt med låg hyra och bra villkor i övrigt är faktorer som väger tungt. I Stockholm är överlåtelseavgifter på hundratusentals kronor uppemot en miljon vardag för många lokala spekulanter.

Vad säger lagen?
Själva överlåtelseavgiften tillfaller hyresgästen. Den har alltså inget med fastighetsägaren att göra. Att betala en avgift för att ta över en lokal ses i juridisk mening som en affärsuppgörelse mellan två företag och är därför en tillåten transaktion. Att kräva överlåtelseavgift för en bostad är däremot ett brott.

Rättigheter och skyldigheter

En hyresgäst får inte:

  • Överlåta kontraktet utan hyresvärdens samtycke
  • Överlåta kontraktet om de har haft lokalen i mindre än tre år – om inte synnerliga skäl finns

En hyresgäst får däremot:

  • Sätta valfritt pris på överlåtelseavgiften
  • Överklaga till Hyresnämnden om hyresvärden inte godkänner den nya hyresgästen
  • Säga upp sitt kontrakt i förtid om hyresvärden säger nej utan skälig anledning eller struntar i att svara inom tre veckor

En hyresvärd får inte:

  • Neka en ny hyresgäst om verksamheten i lokalen skall övertas
  • Neka en ny hyresgäst baserat på egna preferenser
  • Ta ut någon överlåtelseavgift
  • Inte ändra i det befintliga kontraktet under den tid som det gäller

En hyresvärd får däremot:

  • Neka en ny hyresgäst om hyresvärden/fastighetsägaren har goda skäl till detta – exempelvis om oförmåga att betala hyra finns

Viktigt att tänka på
Är du den som vill ta över ett kontrakt ska du vara medveten om att pengarna som investeras i en överlåtelseavgift kanske kommer att gå förlorade. Det finns inga garantier att lokalen är värd samma summa om några år. Du bör fundera kring för- och nackdelar samt räkna på vad din verksamhet måste dra in för att det ska vara lönsamt att flytta.

Glöm heller inte att överlåtelser kan vara snåriga och svåra. Ibland är det faktiskt bra att ta hjälp av en jurist eller oss på Workaround för att få alla bitar på plats, så att affären inte slår slint och blir något som du ångrar i efterhand. Oavsett om du anlitar ett ombud eller inte får du aldrig glömma att skriva ett kontrakt. Utan ett sådant har du inget att luta dig mot om några oklarheter uppstår.

Klicka här för att se lediga kontorslokaler

Erica